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潘石屹:中国的房地产到拐点了吗?
作者:潘石屹    人物来源:潘石屹新浪BLOG    点击数:    更新时间:2008-1-25
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  最近几天,记者的电话、EMAIL铺天盖地,问我的问题基本都是一个,“中国的房地产是不是到了拐点?”要回答这个问题,不能简单说YES或NO,我们需要有一个通盘的视角,要把背景和现实情况弄清楚,要在大的背景下去做判断。目前房地产市场的背景是什么样的呢? 

  一、政府的调控目标和手段在不断调整,目标对准过热地区和过热品种 

  三年前,由于房地产投资规模的迅猛上涨,给其他行业如能源、建材甚至交通运输等都带来巨大压力,导致相关行业的价格也在猛涨,国家的宏观经济出现了不平衡,房地产规模大,需要的钢材和水泥的量就大,钢材和水泥的制造又需要巨大量的煤炭,小煤窑就兴起……。在这种情况下,政府的调控思路是以压缩房地产投资规模为主要目的,抑制房价只是一个次要目标。所以当时的调控手段是以限制市场上的供应为主,限制土地的供应、限制给房地产行业的贷款。但同时因为中国正在大踏步迈向城市化,经济处在高速增长期,对房子的需求量在不断增长。限制供应量的调控结果,是市场上供应的房子越来越少,房价节节攀升。

  今年以来,特别是最近半年以来,政府把抑制房价过快上涨作为主要目标,在具体手段上也与以前明显不同,一是将房地产的品种分离,划分出廉租房、两限房和经济适用房等不同品种,这部分供应由政府出面解决,大大增加了市场上紧缺品种的供应量;二是通过紧缩银根、加息、提高第二套住房首付比例和贷款利率等手段抑制需求。所以说,政府今年的调控用的是市场经济的手段,它的好处在于,受到调控的都是过热地区和过热品种,健康的地区和品种不受影响。另外,市场手段有灵活性,可以出手也可以收手,可紧可松,全看市场情况而定,这比用行政手段一刀切的做法更聪明而且见效。 

  二、哪些地区哪些房地产品种出现了过热? 

  中国这么大,城市的发展水平和人们收入水平也千差万别,各地市场情况也各有不同,笼统说出现拐点是不确切的。 

  首先从地区看,今年初深圳房价迅速上涨,一度超过香港相邻地区的房价,这一定是有问题的。另外深圳的城市有它的特殊性,是“一夜城”。主要是以外来移民为主,是一夜间建起来的城市,这里人们的收入水平不是呈金字塔结构,而是矩阵型结构,生活在这里的人不是穷人就是富人,典型的二元分离,在一般城市,如果房价出现一些下降会有收入低一层的人接着购买,但深圳不同,要不有人买,要不就干脆没人买。所以才会出现成交量萎缩70%的现象,这个城市不具有代表性,我们不能把深圳这个特殊现象放大来看全国。

  再从品种上看,中国房地产市场形成10年来,90%的开发商都集中在做住宅开发,在政府加大廉租房、两限房、经济适用房的供应力度后,某些地区的住宅产品确实有出现过热的危险。但是,在城市化已经成熟的地区,写字楼和商业还是大大短缺的,人们在城里不仅仅是居住,还需要工作、交际、购物,还要打发休闲时间,这些都不是在住宅里完成的,而是需要写字楼,商场,第三空间等。我们市场上相应品种过少,写字楼和商业供应不足,才会出现大量公司在住宅楼里办公,大量商店开在临时建筑的现象。 

  三、土地市场已经过热到扭曲的地步 

  过去10个月中,最过热的应该是土地的价格。许多房地产公司,特别是上市公司,为了迎合资本市场,疯狂囤地,把土地价格抬到了不可思议的地步,许多地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价,就是所谓的“面粉比面包还贵”。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量,使得市场上房子供应不足,也加重了人们对未来房价暴涨的预期。解决这个问题的根本方法只有两条,一是切实增加市场上的土地供应量,一是严格执行“土地两年不开发无偿收回”的政策。土地供应量上去,才会给市场一个未来供应充足的预期,才是抑制房价的有效手段。 

  只要中国经济持续平稳增长,中国的房地产市场就有广阔的发展空间,但不排除在局部地区、局部品种上出现的过热现象会对市场造成影响,但只要坚持用市场经济手段进行调控,什么地方有病,就医治什么地方,不搞“一刀切”,中国的房地产就不会出现大起大落的现象,一个行业要平稳发展,一定不应该出现很多拐点。

人物录入:oliver2003tt    责任编辑:quily 
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